Cuatro consejos a tener en cuenta si quieres comprar una vivienda

Aunque en un principio comprar una vivienda pueda parecer algo sencillo, es necesario adoptar ciertas precauciones y disponer de un buen asesoramiento legal.

Por ello, aquí os dejamos cuatro consejos importantes a tener en cuenta si quieres comprar una vivienda:

1.- No precipitarse a la hora de firmar la hoja de reserva o el contrato privado de compraventa con arras.

Estos documentos, aunque puedan parecer meros trámites para asegurarnos la vivienda, si no se redactan de forma clara y se introducen las cláusulas necesarias puede llevarnos a un procedimiento judicial, lo que implica enormes perjuicios, tiempo y gastos.

Por ello, es importante el asesoramiento legal desde el primer momento, con independencia de que intermedie una agencia inmobiliaria.

Así, en viviendas de segunda mano, es importante indicar cuál es el estado real del inmueble, pues si bien el vendedor está obligado a facilitar toda la información y documentación de la que disponga, ello no excluye la diligencia del comprador de examinar el bien, a poder ser acompañado de un arquitecto, en especial si se trata de un local o un bajo, que suelen padecer de problemas de humedades de capilaridad de difícil solución, de cara a evitar futuras reclamaciones por los llamados “vicios ocultos”, en Cataluña “falta de conformidad del bien”.

Igualmente, hacer constar la descripción, titularidad y cargas del inmueble, si dispone de cédula de habitabilidad y certificado energético, si está o no ocupado o arrendado, incluso si hay derramas u obras pendientes. Para lo cual sería conveniente solicitar las últimas actas de las juntas de vecinos, si se trata de un inmueble en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios).

Por otro lado, es relevante hacer constar si será necesaria financiación bancaria para la adquisición de la vivienda, pues el código civil catalán sólo permite al comprador recuperar las arras si se introdujo la cláusula a la que hace referencia el art. 621-49 CCC en el contrato.

Y por último, el valor de referencia del inmueble, pues el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) se pagará en atención al mayor valor entre el precio de compraventa y el denominado “valor de referencia”.

2.- La importancia de la tasación en caso de necesitar financiación bancaria.

La mayoría de los problemas surgen cuando los compradores están convencidos de haber obtenido la financiación al haber recibido una primera “preaprobación” de la entidad bancaria tras el examen o análisis de su solvencia, pero, el problema es que todavía no se ha realizado la tasación de la vivienda.

Ningún banco concede una hipoteca sin una tasación, en donde no sólo comprueban las características del inmueble, su estado, las cargas o afecciones urbanísticas… sino que realizan una valoración, en muchas ocasiones, por debajo del precio de compraventa.

3.- Comprobar que el vendedor dispone de toda la documentación necesaria para la elevación a público de la compraventa, la cual deberá facilitar al comprador:

• Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada para corroborar titularidad y cargas (hipotecas, embargos… que tendrán que ser cancelados antes de la elevación a público)
• Cédula de habitabilidad (original)
• Certificado energético (original)
• ITE y certificado de aptitud (informe técnico de la edificación si el edificio tiene más de 45 años)
• Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de pago
• Recibo acreditativo del pago del IBI del año en curso (pese a que se podrá pactar en el contrato que respecto a este impuesto de bienes inmuebles cada parte pague en proporción al tiempo en que es propietario)
• Últimos recibos de suministros para poder hacer el cambio de titularidad

4.- Tener en cuenta los gastos que supone la operación de compraventa:

• El pago del precio pactado
• Gastos de Notaría por la escritura de compraventa
• El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, que en Cataluña es el 10% del precio de compra o del valor de referencia, el que sea más alto)
• En su caso la parte proporcional del IBI (impuesto de bienes inmuebles) del año en curso
• Gastos de gestoría para el pago de impuesto e inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad (opcional)
• Gastos de registro por la inscripción
• Y, tras la compraventa serán de su cargo el IBI y los gastos de comunidad, cuotas ordinarias y extraordinarias.
• Además, para el caso de que el vendedor sea un extranjero no residente en España, habrá que tener en cuenta la retención del 3% del precio de compraventa para el pago del impuesto sobre la renta de no residente, el importe correspondiente a la plusvalía, y el de gestoría para su tramitación, al invertirse el sujeto pasivo.

Fdo. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB