ELS “VICIS OCULTS” A CATALUNYA A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Tot i que se segueix parlant de “defectes o vicis ocults”, el cert és que a Catalunya, des de l’1 de gener de 2018, data en què va entrar en vigor la Llei 3/2017, de 15 de febrer del llibre sisè del Codi Civil Català (CCC), que va ser modificada per Decret Llei 27/2021 de 14 de desembre, regeix la denominada “conformitat del bé“, que va substituir les accions d’evicció i vicis ocults contemplades al Codi civil espanyol.

Els criteris per determinar la “conformitat” es recullen a l’article 621-20 CCC, i es poden referir a la quantitat, el tipus, la qualitat, les prestacions, l’ús, l’embalatge, els accessoris i les actualitzacions del bé; havent d’ajustar-se a la descripció realitzada pel venedor i ser idoni per al ús habitual.

En general, a la compravenda d’immobles la manca de conformitat es refereix a humitats, tèrmits, filtracions, materials de construcció, càrregues urbanístiques, cabuda i superfície…

Així, en cas que es doni la “manca de conformitat del bé”, el comprador podrà sol·licitar algun o diversos dels “remeis” que s’esmenten a l’art. 621-37 CCC, sempre que no siguin incompatibles entre si:

• exigir el compliment (reparació o substitució del bé)
• suspendre el compliment (el pagament del preu)
• resoldre el contracte (únicament en cas que l’incompliment del venedor fos essencial, és a dir si priva substancialment el comprador d’allò a què tenia dret segons el contracte)
• reduir el preu de forma proporcional a la diferència entre el valor del bé en el moment del seu lliurament i el que tindria si fos conforme al contracte
• reclamar danys i perjudicis que han de ser reals i quantificables

Ara bé, per això els “defectes” o “manca de conformitat del bé” s’han de manifestar dins dels dos anys posteriors a l’elevació a públic de la compravenda. Tenint en compte que, després de la reforma que va entrar en vigor l’1 de gener del 2022, es presumeix que els manifestats dins aquest termini de dos anys ja existien en el moment de la contractació.

És important tenir en compte que el legislador català, en el seu afany de protegir el comprador, grava el venedor amb un deure informació. És a dir, el venedor respondrà per la manca de conformitat del bé en cas de no facilitar tota la informació “rellevant” sobre les característiques del bé al comprador (preu, disponibilitat, composició, riscos i beneficis, etc), o en cas de realitzar manifestacions errònies o incompletes, fins i tot encara que aquestes s’hagin realitzat a través d’un tercer, per exemple, a través de l’agència immobiliària –que per part seva té obligació de verificar les dades facilitades pels propietaris en virtut de l’art. 55.7 Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge-.

Per descomptat hi ha excepcions, supòsits en què el venedor no respon de la “manca de conformitat”:

• Quan el comprador conegui o pugui raonablement conèixer “el defecte”, la incorrecció, excepte ocultació dolosa, negligència greu o garantia expressa de la conformitat donada pel venedor
• Quan el venedor hagi rectificat les manifestacions fetes abans de signar l’elevació a públic i que el comprador n’hagi tingut coneixement
• Quan les manifestacions realitzades pel venedor no poguessin haver influït sobre la decisió de comprar del comprador
• Quan la manca de conformitat resulti d’haver seguit les instruccions del comprador, o haver emprat materials facilitats per aquest, sempre que el venedor hagi advertit expressament dels perills i les conseqüències que se’n puguin derivar.
• Quan la manca de conformitat del bé es manifesti passats els dos anys des de l’elevació a públic de la compravenda

Finalment, cal tenir en compte el termini per interposar la demanda per “manca de conformitat del bé”, que és de tres anys des que coneix o pot conèixer “el defecte”, la “manca de conformitat”.

Signat. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB