QUATRE CONSELLS A TENIR EN COMPTE SI VOLS COMPRAR UN HABITATGE

Encara que al principi comprar un habitatge pugui semblar una cosa senzilla, cal adoptar certes precaucions i disposar d’un bon assessorament legal.

Per això, aquí us deixem quatre consells importants a tenir en compte si vols comprar un habitatge:

1.- No precipitar-se a l’hora de signar el full de reserva o el contracte privat de compravenda amb arres.

Aquests documents, encara que puguin semblar simples tràmits per assegurar-nos l’habitatge, si no es redacten de manera clara i s’introdueixen les clàusules necessàries ens pot portar a un procediment judicial, cosa que implica enormes perjudicis, temps i despeses.

Per això, és important l’assessorament legal des del primer moment, independentment que intermediï una agència immobiliària.

Així, en habitatges de segona mà, és important indicar quin és l’estat real de l’immoble, ja que si bé el venedor està obligat a facilitar tota la informació i documentació de què disposi, això no exclou la diligència del comprador d’examinar el bé, a poder ser acompanyat d’un arquitecte, especialment si es tracta d’un local o un baix, que solen patir problemes d’humitats de capil·laritat de difícil solució, de cara a evitar futures reclamacions pels anomenats “vicis ocults”, a Catalunya “manca de conformitat del bé”.

Igualment, fer constar la descripció, titularitat i càrregues del immoble, si disposa de cèdula dhabitabilitat i certificat energètic, si està o no ocupat o arrendat, fins i tot si hi ha derrames o obres pendents. Per a això seria convenient sol·licitar les darreres actes de les juntes de veïns, si es tracta d’un immoble en règim de propietat horitzontal (comunitat de propietaris).

D’altra banda, és rellevant fer constar si serà necessari finançament bancari per a l’adquisició de l’habitatge, ja que el codi civil català només permet al comprador recuperar les arres si es va introduir la clàusula a què fa referència l’art. 621-49 CCC al contracte.

I finalment, el valor de referència de l’immoble, ja que l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP) es pagarà en atenció al valor més gran entre el preu de compravenda i l’anomenat “valor de referència”.

2.- La importància de la taxació en cas de necessitar finançament bancari.

La majoria dels problemes sorgeixen quan els compradors estan convençuts d’haver obtingut el finançament en haver rebut una primera “preaprovació” de l’entitat bancària després de l’examen o l’anàlisi de la seva solvència, però el problema és que encara no s’ha realitzat la taxació de l´habitatge.

Cap banc concedeix una hipoteca sense una taxació, on no només comproven les característiques de l’immoble, el seu estat, les càrregues o afeccions urbanístiques… sinó que fan una valoració, moltes vegades, per sota del preu de compravenda.

3.- Comprovar que el venedor disposa de tota la documentació necessària per a l’elevació a públic de la compravenda, la qual haurà de facilitar al comprador:

• Nota simple del Registre de la Propietat actualitzada per corroborar titularitat i càrregues (hipoteques, embargaments… que s’hauran de cancel·lar abans de l’elevació a públic)
• Cèdula d’habitabilitat (original)
• Certificat energètic (original)
• ITE i certificat d’aptitud (informe tècnic de l’edificació si l’edifici té més de 45 anys)
• Certificat de la Comunitat de Propietaris d’estar al corrent del pagament.
• Rebut acreditatiu del pagament de l’IBI de l’any en curs (malgrat que es podrà pactar al contracte que respecte a aquest impost de béns immobles cada part pagui en proporció al temps en què és propietari)
• Últims rebuts de subministraments per poder fer el canvi de titularitat

4.- Tenir en compte les despeses que suposa l’operació de compravenda:

• El pagament del preu pactat
• Despeses de notaria per l’escriptura de compravenda
• L’ITP (impost de transmissions patrimonials, que a Catalunya és el 10% del preu de compra o del valor de referència, el que sigui més alt)
• Si escau, la part proporcional de l’IBI (impost de béns immobles) de l’any en curs
• Despeses de gestoria per al pagament d’impost i inscripció de la compravenda al Registre de la Propietat (opcional)
• Despeses de registre per la inscripció
• I, després de la compravenda seran a càrrec seu l’IBI i les despeses de comunitat, quotes ordinàries i extraordinàries.
• A més a més, per al cas que el venedor sigui un estranger no resident a Espanya, caldrà tenir en compte la retenció del 3% del preu de compravenda per al pagament de l’impost sobre la renda de no resident, l’import corresponent a la plusvàlua , i el de gestoria per a la seva tramitació, en invertir-se el subjecte passiu.

Signat. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB