PREVISIÓ DE FINANÇAMENT BANCARI EN EL CONTRACTE PRIVAT DE COMPRAVENDA AMB ARRES PENITENCIALS

Des de l’1 de gener de 2018, data en què va entrar en vigor la Llei 3/2017, de 15 de febrer del llibre sisè del Codi Civil Català (CCC), és possible preveure al contracte de compravenda privat amb arres penitencials les conseqüències per a el supòsit en què el comprador necessiti finançament bancari per adquirir l’immoble i no l’obtingui per causa no imputable a aquest.

Per això, cal que comprador i venedor estiguin d’acord a introduir al contracte una clàusula indicant que el comprador necessita finançament bancari, identificar quina entitat de crèdit serà la que finançarà l’operació, i concretar un termini perquè el comprador pugui obtenir-la.

En aquest cas, si l’entitat bancària designada no concedeix el finançament, per exemple perquè el valor de taxació de l’habitatge va ser inferior al preu pactat, el comprador recuperaria els diners lliurats en concepte d’arres en virtut de l’article 621-49 CCC. Però per això, ho haurà de comunicar i justificar documentalment al venedor dins del termini estipulat.

I així ho recull una recent sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona de data 2 de novembre de 2022 (FD 2n):

“Así en la cláusula 1ª se destaca en negrita y mayúsculas, que son confirmatorias, y en la cláusula 2ª se regula la previsión del artículo 621-49 del Codi Civil de Cataluña (EDL 2017/6795) para el supuesto de que el comprador precise de obtener financiación. Este precepto se encuentra englobado en la Subsección Séptima de la Sección Primera (Contrato de Compraventa), del Capítulo I (Contratos con finalidad transmisora), del Título II (Tipos contractuales) del Libro VI – desarrollado parcialmente-, relativa a las “especialidades de la compraventa de inmuebles” y admite que el comprador pueda desistir del contrato, salvo pacto en contrario, si en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. En tal caso, el vendedor está obligado a devolver el precio que se hubiera entregado y, si procede, de las arras penitenciales. Asimismo, recíprocamente el comprador está obligado a dejar al vendedor en idéntica situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria. Al comentar este artículo, el Notario Don Enrique Francós Núñez, indica que los requisitos exigidos son los siguientes:

1) Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.

2) Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.

3) Que se fije un plazo. La ley no establece uno supletorio. No se precisan las consecuencias de la omisión del plazo. El problema lo tendrá el notario que tenga depositadas las arras, pues no tiene fecha fijada para la devolución al comprador no financiado. Afortunadamente en las arras siempre se fija un plazo para la formalización de la compraventa y cabe entender que también ha de actuar como fecha tope para acreditar la falta de financiación.

4) Que el comprador justifique documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.

5) Que no haya mediado negligencia de parte del comprador. Extremo difícil de justificar ante el notario. El artículo 621-49,1 habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador. Por tanto, habrá que determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.

6) Que no haya pacto en contrario.

7) Parece que, si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.”

Per contra, si no s’introdueix la clàusula esmentada, i el comprador resol, desisteix o incompleix el contracte, encara que sigui per no haver obtingut finançament bancari, perdria els diners lliurats com a “penalització”, en virtut de l’article 621-8 CCC relatiu a les arres penitencials.

Així ho recull la sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona de data 11 de novembre de 2021 (FD 2n):

“En los demás supuestos, es decir en los supuestos en que en el contrato de compraventa no se prevé expresamente la financiación por tercero, y no hay tampoco en el contrato de compraventa designación de la entidad de crédito de la que deba obtenerse la financiación, sería aplicable la norma general del artículo 621.8.2, en materia de arras, según el cual, si el comprador desiste del contrato, pierde las arras penitenciales.”

Signat. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB