Los «vicios ocultos» en Cataluña en la compra venta de inmuebles

Pese a que se sigue hablando de “defectos o vicios ocultos”, lo cierto es que en Cataluña, desde el 1 de enero de 2018, fecha en que entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero del libro sexto del Código Civil Catalán (CCC), que fue modificada por Decreto-Ley 27/2021 de 14 de diciembre, rige la denominada “conformidad del bien”, que vino a sustituir a las acciones de evicción y vicios ocultos contempladas en el Código Civil español.

Los criterios para determinar la “conformidad” se recogen en el artículo 621-20 CCC, y pueden referirse a la cantidad, el tipo, la calidad, las prestaciones, el uso, el embalaje, los accesorios y las actualizaciones del bien; debiendo ajustarse a la descripción realizada por el vendedor y ser idóneo para su uso habitual.

En general, en la compraventa de inmuebles la falta de conformidad se refiere a humedades, termitas, filtraciones, materiales de construcción, cargas urbanísticas, cabida y superficie …

Así, en caso de que se dé la “falta de conformidad del bien”, el comprador podrá solicitar alguno o varios de los “remedios” que se mencionan en el art. 621-37 CCC, siempre que no sean incompatibles entre sí:

• exigir el cumplimiento (reparación o sustitución del bien)
• suspender el cumplimiento (el pago del precio)
• resolver el contrato (únicamente en caso de que el incumplimiento del vendedor fuera esencial, es decir si priva sustancialmente al comprador de aquello a lo que tenía derecho según el contrato)
• reducir el precio de forma proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato
• reclamar daños y perjuicios que deben ser reales y cuantificables

Ahora bien, para ello los “defectos” o “falta de conformidad del bien” deben manifestarse dentro de los dos años posteriores a la elevación a público de la compraventa. Teniendo en cuenta que, tras la reforma que entró en vigor el 1 de enero de 2022, se presume que los manifestados dentro de este plazo de dos años ya existían en el momento de la contratación.

Es importante tener en cuenta que, el legislador catalán, en su afán de proteger al comprador, grava al vendedor con un deber de información. Esto es, el vendedor responderá por la falta de conformidad del bien en caso de no facilitar toda la información relevante sobre las características del bien al comprador, o en caso de realizar manifestaciones erróneas o incompletas, incluso aunque éstas se hayan realizado a través de un tercero, por ejemplo, a través de la agencia inmobiliaria.

Por supuesto existen excepciones, supuestos en los que el vendedor no responde de la “falta de conformidad”:

• Cuando el comprador conozca o pueda razonablemente conocer “el defecto”, la incorrección, salvo ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad dada por el vendedor
• Cuando el vendedor haya rectificado las manifestaciones hechas antes de firmar la elevación a público y que el comprador haya tenido conocimiento de ello
• Cuando las manifestaciones realizadas por el vendedor no pudieran haber influido sobre la decisión de comprar del comprador
• Cuando la falta de conformidad resulte de haber seguido las instrucciones del comprador, o haber empleado materiales facilitados por éste, siempre que el vendedor haya advertido expresamente de los peligros y consecuencias que puedan derivarse
• Cuando la falta de conformidad del bien se manifieste pasados los dos años desde la elevación a público de la compraventa

Por último, hay que tener en cuenta el plazo para interponer la demanda por “falta de conformidad del bien”, que es de tres años desde que conoce o puede conocer “el defecto”, la “falta de conformidad”.

Fdo. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB