Previsión de financiación bancaria en el contrato privado de compraventa con arras penitenciales

Desde el 1 de enero de 2018, fecha en que entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero del libro sexto del Código Civil Catalán (CCC), es posible prever en el contrato de compraventa privado con arras penitenciales las consecuencias para el supuesto en que el comprador necesite financiación bancaria para adquirir el inmueble y no la obtenga por causa no imputable al mismo.

Para ello, es necesario que comprador y vendedor estén de acuerdo en introducir en el contrato una cláusula indicando que el comprador necesita financiación bancaria, identificar qué entidad de crédito será la que va a financiar la operación, y concretar un plazo para que el comprador pueda obtenerla.

En este caso, si la entidad bancaria designada no concede la financiación, por ejemplo, porque el valor de tasación de la vivienda fue inferior al precio pactado, el comprador recuperaría el dinero entregado en concepto de arras en virtud del artículo 621-49 CCC. Pero para ello, deberá comunicarlo y justificarlo documentalmente al vendedor dentro del plazo estipulado.

Y así lo recoge una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 2 de noviembre de 2022 (FD 2º):

“Así en la cláusula 1ª se destaca en negrita y mayúsculas, que son confirmatorias, y en la cláusula 2ª se regula la previsión del artículo 621-49 del Codi Civil de Cataluña (EDL 2017/6795) para el supuesto de que el comprador precise de obtener financiación. Este precepto se encuentra englobado en la Subsección Séptima de la Sección Primera (Contrato de Compraventa), del Capítulo I (Contratos con finalidad transmisora), del Título II (Tipos contractuales) del Libro VI – desarrollado parcialmente-, relativa a las «especialidades de la compraventa de inmuebles» y admite que el comprador pueda desistir del contrato, salvo pacto en contrario, si en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. En tal caso, el vendedor está obligado a devolver el precio que se hubiera entregado y, si procede, de las arras penitenciales. Asimismo, recíprocamente el comprador está obligado a dejar al vendedor en idéntica situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria. Al comentar este artículo, el Notario Don Enrique Francós Núñez, indica que los requisitos exigidos son los siguientes:

1) Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.

2) Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.

3) Que se fije un plazo. La ley no establece uno supletorio. No se precisan las consecuencias de la omisión del plazo. El problema lo tendrá el notario que tenga depositadas las arras, pues no tiene fecha fijada para la devolución al comprador no financiado. Afortunadamente en las arras siempre se fija un plazo para la formalización de la compraventa y cabe entender que también ha de actuar como fecha tope para acreditar la falta de financiación.

4) Que el comprador justifique documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.

5) Que no haya mediado negligencia de parte del comprador. Extremo difícil de justificar ante el notario. El artículo 621-49,1 habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador. Por tanto, habrá que determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.

6) Que no haya pacto en contrario.

7) Parece que, si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.”

Por contra, si no se introduce la referida cláusula, y el comprador resuelve, desiste o incumple el contrato, aun cuando sea por no haber obtenido financiación bancaria, perdería el dinero entregado como “penalización”, en virtud del artículo 621-8 CCC relativo a las arras penitenciales.

Así lo recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 11 de noviembre de 2021 (FD 2º):

“En los demás supuestos, es decir en los supuestos en que en el contrato de compraventa no se prevé expresamente la financiación por tercero, y no hay tampoco en el contrato de compraventa designación de la entidad de crédito de la que deba obtenerse la financiación, sería aplicable la norma general del artículo 621.8.2, en materia de arras, según el cual, si el comprador desiste del contrato, pierde las arras penitenciales.”

Fdo. María Vázquez Bernárdez

Col. 38.934 ICAB